1.成功实现所有权与经营权的分离

 

       我国风景名胜区内的资源属于国家所有,应受到严格保护。整体租赁模式在《风景名胜区条例》的约束下,承认碧峰峡景区的资源具有公共资源性质,明确景区归国家所有,同时运用现代企业经营管理理念来经营碧峰峡,即采用政府出资源、企业出资金的方式,由政府将景区的经营权授予一家独立的企业,独家投资,垄断经营,体现了国家资源与企业资本的有效结合。

 

       2.有效的投资规模

 

       有效投资规模是在一个相对独立的景区中,投资总规模与实际达到该景区的游客总需求量之间适宜的比例关系。如果投资规模大于游客总需求,则形成剩余投资,造成部分投资无法按期收回,其结果是景区内各投资主体进行恶性竞争,对景区的资源和环境造成破坏。如果投资总规模小于游客总需求,则形成投资饥渴,部分游客需求无法得到满足,必然降低景区的服务质量,造成投诉增多等现象。不管是投资剩余还是投资饥渴,都是无效投资。特别是投资饥渴对一个景区长远发展是极为不利的,也是贫困地区景区开发利用不足、旅游资源普遍闲置、资源优势不能转化为经济优势的主要原因。景区的有效投资规模对投资主体的性质、投资者数量多少、投资主体规模大小和素质高低并无必然的联系,只要投资总规模和游客总需求相适应,则景区的服务质量和环境质量就能得到保证,投资者的投资回收也就会有保障。整体租赁模式是通过独家授权、垄断经营,确保景区投资企业的投资回报和资本增值,激发投资者不断加大景区投入,达到景区最有效的投资规模。这经营模式中,投资景区开发经营的资金主要来源于景区所在地之外的投资企业。例如碧峰峡景区开发资金直接来自成都万贯集团,在一期开发中,万贯集团投资近2亿元。

 

        3.由政府授权一家企业垄断性整体开发

 

        从本质上看,景区的开发,是旅游资源与投资主体的结合。根据投资主体的多寡,景区模式存在“1+多”和“1+1”两种方式。前者是指一个景区与多家投资主体的同时结合,国家、集体、部门、个体等一起共同投入该景区的开发经营;后者则是一个景区仅与某一家投资主体相结合,由该投资主体独家控制,垄断性经营。碧峰峡整体租赁经营模式是“1+1”投资开发经营方式,由政府授权某一家企业而不是多家企业组织投资开发设计,独家经营。

 

       4.政府统一规划,企业长期经营

 

       在景区经营中,政府不但要注重旅游资源利用效率,更要注意对旅游资源的保护,有效监督景区经营活动,使旅游资源永续利用。这是景区经营中政府的主要职责。在这一模式中,政府保护旅游资源和环境的功能,是通过对景区统一规划、强化景区建设项目的审批管理来减少景区经营过程中对资源和环境的破坏。对于投资企业来说,景区开发经营,更主要的是要确保投资回报,追求资本增值。为了避免景区经营企业由于追求投资回报所采取的短期开发行为,引导资金朝着景区可持续发展的方向流动,政府将景区经营权长期租赁给企业,使投资方的切身利益紧紧地与景区的资源保护联系在一起,使景区经营可能造成的外部成本内部化,而不能不以长远利益为目标,正确处理景区资源保护和开发利用的关系,把旅游资源与环境的保护作为景区重要的经营范畴,即远景投资回报业务。50年的经营期限,注定企业必须做长远规划,包括如何保护景区资源,如何合理开发利用,如何有效管理营销等

 

         5.管理主体各司其职、相互制约

 

        1998年1月8日以前,雅安市政府及碧峰峡所在地的地方政府是该景区的治理主体。之后,原有的治理主体转变为宏观管理主体,而四川雅安万贯碧峰峡有限公司非常明确地。

 

        成为新治理主体。而政府是景区所有者的代表,主要职责是编制景区规划,成立景区专门的管理机构,对景区日常经营管理及资源与环境的保护措施进行有效监督,协调景区开发经营与地方政府、当地居民间的关系,并通过各种行政、立法、税收、物价、计量、工商、行业管理等手段对景区进行直接或间接调控。而景区经营企业作为景区资产的经营者、市场竞争的参与者,负责整个景区日常经营,保证国有资产的保值增值,保证景区的可持续发展,保证景区经营投资者的投资效益,并对旅游者提供优质服务,为社会提供适销对路的旅游产品。