(1)旅游景区资源所有权不能转让,旅游景区管理委员会代表国家行使旅游景区所有权。

 

        (2)任何个体都存在投机倾向,即个体会利用信息的不对称性来欺骗对方以获取自己的最大化利益。

 

        (3)旅游景区的项目存在两大类,即基础性项目和经营性项目,且基础性项目开发经营的好坏直接影响到经营性项目开发经营的好坏。基础性项目指景区内部的基础设施,包括景区交通、通信、水电和环保等,旅游景区的内部管理也属于基础性项目;经营性项目包括景区内宾馆饭店设施、娱乐设施、购物设施及相应服务等。

 

         (4)对景区开发经营存在两种投入方式,即使用专用性强、成本高、质量好的投入和非专用性、成本低、质量差的投入,前者可以实现旅游景区旅游资源最大化利用,后者效率低。

 

        (5)地方政府财政收入紧张,景区管理委员会无力对旅游景区经营性项目进行开发经营。

 

 

        碧峰峡是成都万贯集团投资开发的一个大型生态景区,位于四川省雅安市,幅员面积20平方千米,森林覆盖率达90%,有“天府之肺”的美誉。万贯集团是四川省著名的民营企业,创建于1986年。经过16年的求实创新、锐意进取,已发展成为集房地产业、旅游业、市场运营于一体的跨地区、多元化经营的集团公司,公司资产规模40亿元。1997年,万贯集团紧扣时代脉搏,看准了旅游市场的巨大潜力,决定与雅安市政府合作,联合开发碧峰峡。1997年年底,万贯集团与雅安市政府签订了联合开发碧峰峡的合同,租赁碧峰峡景区的开发权和经营权70年,在不到两年的时间里注入资金1.8忆元,并于1999年12月28日初步建成,正式向游人开放。在碧峰峡的开发中,万贯集团大胆创新、敢为天下先,在全国独创了“整体租赁模式”,经营十分成功。2000年春节,在成雅高速公路上曾出现5千辆车竞发碧峰峡的壮观景象,碧峰峡几乎能停车的地方都停满了车辆。2000年,碧峰峡就接待游客60万人次,实现收入6000万元。2001年至今,碧峰峡已接待游客近200万人次,实现收入近2亿元。自1999年开业以来,多位党和国家领导人先后到碧峰峡视察,对碧峰峡给予了高度评价和肯定。各国媒体先后对“整体租赁模式”和碧峰峡的管理、服务进行了全方位的报道“整体租赁模式”概括地讲,就是在一个风景旅游区内,由政府统一规划,授权一家企业较长时间地独立经营和管理,组织一方或多方投资建设,统一规范、有序经营,达到资源优化配置、永续利用,使景区的社会效益、经济效益、生态效益协调发展,政府出资源,企业出资金,所有权、经营权、管理权“三权”分离的旅游开发模式。具体可以从以下几方面理解。

 

        一是,总体控制、有序服务的整体经营模式。这种模式是指在一个时期内,由一家独立的法人企业实施对旅游区的总体控制,包括统一区内规划,统一区内建设,统一区内管理标准,使区内所有从业者都能如一个企业内部各环节一样,得到有效控制运转,最终达到统一的质量标准。

 

        二是,市场化、专业化、社会化所构成的社区治理模式。即在整体控制下,为实现景有序、高效经营而采取的“准城市化、准社区化”治理模式。这种模式的特点是管理层次少、注重成本核算、专业化管理、社会化服务,对内竞争、对外统一。三是,从家门到景区大门的全程设计模式。这种模式的特点是游客从家门开始,到回到家门为止,由景区提供吃、住、行、娱、购、游全方位的标准化、精细化服务设计。这样,可以减少游客对服务不周到、安全无保障、消费不透明等方面的担心。四是,挖掘筛选、多角度开发资源整合设计模式。即把一个旅游区所拥有的客观存在的和谐统一资源加以挖掘和筛选,并以其中具有核心竞争优势的资源作为设计主体加以开发完善,形成主次分明、层次清晰、优势明显的资源整合模式。